Les prêteurs anticipent une plus grande disponibilité de la dette et une concurrence accrue cette année, malgré certains défis persistants dans quelques catégories d’actifs.

Les prêteurs ne montrent actuellement aucune inquiétude face aux tarifs douaniers potentiels, et le sentiment général concernant les prêts dans le secteur de l’immobilier commercial s’est amélioré. Selon le nouveau Rapport des prêteurs immobiliers au Canada de CBRE, les prêteurs sont prêts à soutenir une activité transactionnelle accrue et se préparent à une année 2025 nettement plus dynamique. Bien que certains défis persistent pour certains types de propriétés et dans certaines villes, les emprunteurs peuvent s’attendre à un meilleur accès au financement cette année.

Le Rapport des prêteurs immobiliers de CBRE analyse les réponses de 37 prêteurs nationaux et étrangers, représentant plus de 200 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux sous gestion. L’enquête porte sur leurs prévisions d’activité, les modalités et critères de prêt, ainsi que leur niveau de confiance et leurs préférences. Le sentiment des prêteurs est un indicateur crucial, car la disponibilité du financement détermine la capacité des entreprises à contracter des prêts hypothécaires pour leur expansion ou celle des investisseurs à acquérir des propriétés.

« Les prêteurs montrent une confiance croissante dans toutes les catégories d’actifs et types de propriétés, avec des niveaux d’inquiétude en baisse dans tous les domaines, à l’exception des terrains et des condominiums, déclare Jessica Harland, première vice-présidente à CBRE. Près de la moitié des prêteurs prévoient d’augmenter leurs allocations à l’immobilier commercial pour une deuxième année consécutive, et la proportion de ceux qui envisagent une forte augmentation est également en hausse. »
Voici les points saillants, les villes privilégiées et les types de biens ciblés, selon le nouveau rapport :

L’Alberta montre l’attractivité la plus dynamique auprès des prêteurs
Les grands marchés de Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa conservent leur position privilégiée, suscitant le plus fort intérêt des prêteurs. Calgary et Edmonton se distinguent par leur progression remarquable dans le classement des marchés, gagnant respectivement 2 et 4 rangs par rapport à l’année précédente. À l’échelle nationale, chaque marché canadien attire au minimum 73 % des prêteurs comme participants actifs manifestant un certain niveau d’intérêt.

Les marchés du crédit sont officiellement ouverts au commerce de détail
Le secteur du commerce de détail connaît un regain d’intérêt marqué, illustré par une hausse significative des intentions d’augmentation des budgets en 2025. Près de la moitié des prêteurs prévoit d’accroître ses budgets dans ce secteur, une progression notable par rapport à la moyenne de 14 % observée lors des sept dernières enquêtes.

Les prêteurs privilégient le développement des prêts locatifs spécialisés
Les prêts locatifs spécialisés, particulièrement ceux assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), demeurent la catégorie d’actifs privilégiée. Le financement des logements locatifs construits à cet effet devrait connaître la plus forte croissance en 2025, avec 73 % des prêteurs prévoyant d’augmenter leurs budgets dans ce secteur.

Les immeubles de bureaux retrouvent leur attractivité
Après cinq années consécutives de baisse, les intentions d’augmentation des budgets pour le secteur des bureaux montrent un léger rebond, passant de 0 % à 7 % des prêteurs en 2025. Les éléments essentiels pour un financement attractif dans le secteur des bureaux comprennent : des flux de trésorerie stables et résilients face à d’éventuelles disponibilités, un solide portefeuille de locataires, des gestionnaires chevronnés, des caractéristiques fonctionnelles adaptées et des emplacements stratégiques bien desservis par les transports en commun.

Une plus grande liquidité du marché de l’emprunt est attendue en 2025
76 % des prêteurs interrogés prévoient une hausse des volumes de montage de prêts par rapport à l’année précédente, et 24 % d’entre eux se préparent à déployer au moins 20 % de capital supplémentaire pour les prêts immobiliers en 2025. Par ailleurs, 19 % anticipent des volumes de montages stables d’une année sur l’autre, et seuls 6 % envisagent de réduire leur activité de montages en 2025.

Les prêteurs anticipent une compétitivité record sur trois ans
L’année 2025 s’annonce particulièrement dynamique, avec 70 % des prêteurs prévoyant une participation très active ou active aux transactions. Ce niveau de compétitivité représente un record sur les trois dernières enquêtes, comparé à une moyenne de 45 % de prêteurs prévoyant une participation active en 2024 et 2023.

Le financement des projets de condominiums fait face à des exigences renforcées
Bien que moins de prêteurs qu’en 2024 exigent une augmentation des fonds propres initiaux, cette condition reste la principale modification appliquée par 52 % des prêteurs en 2025. 36 % des prêteurs concernés renforcent leurs exigences en matière de dépôts et raccourcissent les échéanciers de paiement pour les prêts à la construction de condominiums. Par ailleurs, 68 % des prêteurs imposent désormais des taux de prévente entre 60 et 79 % pour le financement de la construction. Dans le contexte actuel de faiblesse du marché des condominiums, cette exigence représente une contrainte plus importante qu’auparavant.

La souscription immobilière est le principal défi des prêteurs
L’incertitude entourant l’évaluation immobilière pour la souscription constitue le défi majeur de l’environnement de prêt canadien en 2025, selon 57 % des prêteurs. Au-delà des préoccupations liées aux fondamentaux du marché, également considérées comme un enjeu majeur, les prêteurs ont dû réviser leurs hypothèses de souscription concernant la disponibilité et l’évolution des loyers dans un marché immobilier plus modéré. L’écart persistant entre les attentes des acheteurs et des vendeurs freine l’activité d’investissement globale et complète la liste des principaux défis de financement pour 2025.

L’intégration de la durabilité dans les conditions de financement est différée
En 2025, une proportion croissante de prêteurs estime qu’il faudra plus de cinq ans avant que les critères de durabilité n’influencent sensiblement les conditions de prêt. Ce report contraste avec les années précédentes où davantage de prêteurs anticipaient un impact à plus court terme. Néanmoins, ces critères restent déterminants pour certains prêteurs, 17 % d’entre eux indiquant que l’empreinte carbone influence déjà la disponibilité et les conditions des prêts.

Voir le rapport complet : Rapport des prêteurs immobiliers au Canada

SOURCE: CBRE