Valses hésitations chez les locataires
Il y a exactement cinq ans, le marché des bureaux de Montréal affichait un taux de disponibilité oscillant autour de 10 %. Les locataires se pressaient de conclure leur renouvellement ou peinaient à trouver l’espace idéal pour prendre de l’expansion. Lorsque le bon site devenait disponible, il fallait agir sans délai. Aujourd’hui, l’offre d’espace disponible est littéralement le double qu’en janvier 2020, et il y a trois fois plus de pieds carrés en sous-location. Les locataires ont le loisir d’évaluer plusieurs alternatives et de prendre le temps qu’il faut pour se décider. Puisque les disponibilités ne manquent pas, et que le retour au travail en personne progresse encore très lentement, pourquoi se presser. Si lente soit-elle, l’activité a tout de même repris depuis quelques mois, y compris du côté des grands locataires. La Banque Nationale a non seulement rempli sa nouvelle tour de 1,1 M de pi2, elle a aussi acheté l’immeuble de 330 000 pi2adjacent pour ses besoins. Les grands blocs de qualité se font plus rares et les locataires se tournent vers les édifices de catégorie A rénovés.
Une myriade de critères à soupeser
Les bailleurs institutionnels, qui ont un horizon de détention à long terme, persistent encore à maintenir un loyer nominal minimal, quitte à offrir plus d’incitatifs à la location. Du côté des propriétaires privés, on observe récemment des baisses plus substantielles des loyers de base et plus de mois gratuits, surtout s’il est question de sécuriser un locataire d’envergure. Dans les deux cas, il faut que les espaces communs soient rénovés. Les standards de qualité postpandémie se sont nettement rehaussés. L’investissement pour rehausser la qualité des immeubles varient grandement et dépend souvent de l’appui de ceux qui le financent, ce qui peut allonger le délai d’exécution. Entre un immeuble de catégorie B remis au goût du jour et un édifice de catégorie A vieillissant et n’ayant fait l’objet d’aucune améliorations importantes, la démarcation n’est plus claire. Les critères utilisés pour classifier les immeubles datent de quelques décennies et comportent plusieurs zones floues car dans les faits, il n’existe aucun standard universellement reconnu. Mieux vaut miser sur la qualité du bailleur.
La dynamique de marché se complexifie
Avec la multiplication des options disponibles et les différents échafaudages d’incitatifs à la location que les propriétaires sont prêts à allonger, la dynamique du marché s’est nettement complexifiée. Chaque dossier requière une approche sur mesure selon les stratégies des locataires et le profil et les priorités des propriétaires. Ces derniers ont aussi besoin de plus de temps pour analyser quelles combinaisons d’incitatifs accorder et leur impact sur la performance financière de leur actif pour les années à venir. Le marché est toujours à l’avantage des locataires mais on ne s’attend plus autant à louer à rabais. Il s’agit plutôt d’élaborer la combinaison optimale de concessions, de gratuités, d’améliorations locatives et de loyers. Les acteurs sur le marché s’entendent cependant sur un point: le temps requis pour réaliser une transaction est beaucoup plus long étant donné la myriade de facteurs à analyser, dont au premier plan les nouvelles habitudes de travail. Cette longueur de temps retarde la reprise de l’activité de location. La patience est toujours de mise en 2025.
Voir le rapport complet : rapport-de-marche-bureau-t4-2024-v2
SOURCE: Avison Young
