L’inoccupation en hausse constante depuis deux ans

Après avoir atteint un creux historique de 1,9 % au 3e trimestre de 2022, le taux d’inoccupation sur le marché industriel de Montréal a amorcé une tendance à la hausse en 2023, terminant l’année à 2,6 %. Cette tendance s’est accélérée de façon importante en 2024, alors que le taux d’inoccupation atteignait 5,1 % au 4e trimestre. Cette hausse s’explique en partie par la livraison en 2024 de près de quatre millions pi2 d’espace industriel, essentiellement de grands centres de distribution, au moment où la demande pour ce type de produit s’essouffle. L’activité de construction a par ailleurs décéléré, avec seulement 1,4 millions de nouveaux pieds carrés pour 2025, et aucune livraison prévue pour 2026, ce qui aidera à stabiliser le marché. Cela dit, les nouveaux développements n’expliquent pas tout, car la superficie totale vacante a augmenté de 8,1 M pi2 depuis un an, soit plus que le volume de livraisons récentes.

Les options de sous-locations se multiplient

L’offre de sous-location a doublé entre 2022 et 2023, passant de 455 000 pi2 à 930 000 pi2, pour ensuite bondir de près de 800 000 pi2 de plus en 2024. Totalisant 1,7 M pi2 au 4e trimestre 2024, la sous-location représente près de 10 % de l’espace total vacant. Cette hausse de l’offre est très concentrée dans quelques grands bâtiments. L’espace en sous-location inclue le centre de distribution de quelques 400 000 pi2 construit pour Walmart à Vaudreuil, où le détaillant américain n’a jamais emménagé. Outre cet espace, la majeure partie de la sous-location se concentre dans une dizaine d’immeubles offrant des locaux de 50 000 à 325 000 pi2. En présumant que la totalité des sept entrepôts loués par Amazon, dont les activités au Québec cesseront début 2025, étaient mis sur le marché, la superficie à sous-louer augmenterait de 2,6 M pi2.

La correction des loyers se poursuit

Le ralentissement de la demande et la livraison de nouvelle offre depuis deux ans exercent une pression à la baisse sur les loyers. Le loyer net moyen demandé au pied carré, qui n’était que de 8,10 $ au début de 2020, a progressé rapidement pour culminer à 16,47 $au dernier trimestre de 2023. Or, depuis un an, ce loyer moyen a reculé de 1,30 $ pour s’établir à 15,17 $/pi2 au T4 2024, soit une correction de près de 10 %. La baisse a été plus marquée (- 11 %) pour les bâtisses de catégorie B, tandis que les taux affichés dans la catégorie A sont restés assez stables. Les loyers nets varient de 13,80 $/pi2 dans l’est de l’île à 16,35 $/pi2 pour l’ouest de l’île. Hors de l’île, les loyers nets moyens au pi2 varient entre 14,25 $/pi2 sur la deuxième couronne de banlieue et 15,80 $/pi2 à Longueuil. Nos transactions récentes indiquent toutefois que les loyers se négocient en deçà des taux affichés. Si cet écart entre loyers demandés et négociés persiste, ce serait un signe avant-coureur d’autres baisses en 2025.

Voir le rapport complet: Rapport industriel – T4 2024 FINAL

SOURCE: Avison Young