L’économie canadienne est sous haute surveillance alors que tous cherchent à déceler les premiers signes d’impact des menaces tarifaires du président Trump sur les décisions des entreprises. Toutefois, d’après les données du premier trimestre, la demande de bureaux reste pour l’instant préservée.

Le premier trimestre 2025 s’est révélé favorable pour le marché des bureaux de Toronto, avec une disponibilité au centre-ville qui a diminué de 50 points de base pour atteindre 18,5 %. Il s’agit de la première amélioration notable du taux d’inoccupation dans la plus grande ville du Canada depuis le premier trimestre 2020, portée par une activité commerciale dynamique en début d’année, selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T1 2025.

Vancouver est la seule autre ville canadienne à avoir enregistré une absorption nette positive importante de bureaux au premier trimestre, grâce à l’activité dans les immeubles de prestige, ce qui a permis de réduire le taux de disponibilité dans le centre-ville à 10,7 %. Winnipeg a également connu une baisse de sa disponibilité en centreville au premier trimestre, tandis que Calgary et Halifax ont affiché les plus fortes améliorations en périphérie. Le taux d’inoccupation global des bureaux au niveau national a diminué de 10 points de base pour atteindre 18,7 %. L’élan positif amorcé en 2024 ne s’est toutefois pas amplifié ni étendu à d’autres villes. La prélocation dans les bâtiments en construction reste bloquée à environ 50 % au niveau national, malgré une tendance vers des biens de qualité supérieure. La série d’absorption nette positive de bureaux s’est interrompue à Calgary et à Edmonton, les deux marchés affichant une absorption nette négative pour la première fois en sept et six trimestres respectivement.

Les opérations de fusion-acquisition entraînent une rationalisation des surfaces de bureaux à Calgary, dont le centre-ville a particulièrement souffert du départ de Chevron. Un fléchissement de la demande au premier trimestre a également été constaté à Montréal et à Ottawa.

« Le marché des bureaux était mûr pour un rebond et, bien que des signaux encourageants soient perceptibles, ce secteur, à l’instar d’une grande partie de l’économie, adopte une posture d’attentisme, déclare Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. L’incertitude demeure quant à la pérennité de cette reprise et à l’influence réelle des tensions tarifaires sur les stratégies d’entreprise. Le deuxième trimestre devrait nous éclairer davantage sur la portée concrète de ces droits de douane et sur les réactions qu’ils susciteront auprès des acteurs économiques. »

La disponibilité industrielle franchit le seuil des 5,0 %

Les répercussions des droits de douane se feront ressentir plus directement sur les marchés industriels canadiens. Néanmoins, l’absorption nette d’espaces industriels est restée relativement robuste au premier trimestre, totalisant 4,0 millions de pieds carrés à l’échelle nationale, selon les données du rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T1 2025 de CBRE.

Malgré ce bilan positif en matière d’activité locative industrielle nette, celui-ci s’inscrit en retrait par rapport à la moyenne trimestrielle décennale de 6 millions de pieds carrés. De nombreux marchés industriels canadiens ont identifié les tensions commerciales actuelles comme un frein majeur susceptible de tempérer la demande lors des prochains trimestres.

Au premier trimestre, le taux de disponibilité industriel national a progressé de 10 points de base en glissement trimestriel, franchissant ainsi la barre symbolique des 5,0 % pour la première fois depuis 2016. Si certains secteurs ont bénéficié d’une activité locative plus soutenue, ces gains ont été neutralisés par un ralentissement persistant dans d’autres zones, conférant au trimestre une tonalité globalement en demi-teinte.

Calgary, qui avait profité d’une forte demande en logistique et en distribution émanant de locataires évincés du marché industriel saturé de Vancouver, commence à marquer le pas. Plus de 855 000 pieds carrés ont été remis sur le marché calgarien au cours du premier trimestre, sans nouvelle offre compensatoire.

L’activité de construction industrielle poursuit sa décélération, les mises en chantier touchant leur plus bas niveau quinquennal à 2,1 millions de pieds carrés. Toronto fait figure d’exception, étant le seul marché à avoir lancé un volume sensible de nouveaux projets industriels, représentant 1,9 million de pieds carrés des mises en chantier ce trimestre.

« Si le marché des bureaux suscite des interrogations liées aux tarifs douaniers, le marché industriel, lui, fait face à des enjeux existentiels, souligne Paul Morassutti. La remise en question du pacte automobile et la fragilisation du socle manufacturier canadien sont des perspectives aux conséquences presque inimaginables pour les fondamentaux du marché. Espérons que ce scénario ne se concrétisera pas et, dans cette hypothèse, le marché industriel demeure intrinsèquement sain malgré la hausse des disponibilités. »

Consulter le rapport T1 2025 – Bureaux : Canada-Bureaux-Statistiques-T1-2025

Consulter le rapport T1 2025 – Industriel : Canada-Industriel-Statistiques-T1-2025

 

Source : CBRE